大家好，我是水妹。

大碗团队已经开启新一轮城市调研，热乎的调研实录我们会更新到朋友圈。

当然，除了新鲜出炉的城市调研系列，你们关心的政策分析、数据解读、热点锐评等等都少不了。

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今年跟上千个粉丝朋友聊过天，

我发现，大家今年最难的决定不是买房，而是卖房。

要不要卖，卖哪里，割肉还是等下一轮上涨周期……这些问题是问我问的最多的，

水妹今天从对手的角度，给大家提供一些思路，

看完今天的文章，你的犹豫不决大概率就有解了。

在传统印象里，二手房东的竞争对手就是其他二手房东。

我们在卖房的时候，对比的是同小区、同地段、同品质房源的成交价格和挂牌价格。

关心的是自己所在城市、所在区域、所在小区的二手成交量和挂牌量。

早在6月份，水妹就做过一个统计，对全国22个热点城市的二手挂牌量做了房源分类汇总。

结果发现品质次新二手比我们想象的稀缺，而老破小老破大这一类二手房源竟然可以占到一个城市二手挂牌量的8成左右。

二手房市场已经陷入了一望无际的竞争蓝海，尤其是上了年纪的房子。

可这仅仅只是二手房的数据。

还没有涵盖保障房、法拍房这些。

？？关保障房，法拍房什么事？

上周的文章《》，提到了从2020年下半年开始，共有产权住房和公共租赁住房大规模入市之后，挤压了15年房龄以上老破小的成交量。

按照十四五计划，2022年到2025年全国要新增保障性租赁住房650万套，年均新增140万套。

而且，这650万套的保障性租赁住房都分布在40个重点城市中。

面对价格更低、房龄更新的保障性租赁住房，刚需客户还会选择你手里的老房子吗？

一定会有一部分客户被分流走的。

不过，这还不是最让人头疼的。

水妹觉得现在最棘手的是法拍房。

先来看一组法拍房的数据：9000；24613；50万；116万；168万；

5年186倍。

从2017年到2021年，五年时间全国的法拍房数量翻了186倍。

像杭州、郑州这样的城市，去年法拍房的数量甚至逼近了全年二手房的成交量。

这几年的经济形势啥样，我们都清楚。

法拍房的供应大潮可能就爆发在未来的2到3年。

这些房源扔到法拍市场，怎么可能不对二手市场造成冲击呢？

别别别，水冰月你别这么说，法拍房风险多大啊，不是恶意租约就是债务不清、一般人不敢买。

天真了！

法拍房的原房主有两类，一类是个人，一类是企业。

一直以来法拍房的原房主多以个人为主。

但是，预计从明年开始，企业类的法拍房会像一股大浪把二手房东拍到沙滩上。

你仔细想想，民营房企塌方了破产了，最先能保全自己利益的是谁？

业主？供应商？想得美。

只能是银行这类金融机构。

银行怎么保全？要么还钱要么拿房子抵债。

于是，银行手里会掌握大量塌方房企以及产业链上其他供应商的房子。

这时候，为了维持金融稳定，降低不良贷款率。

银行会立即卖房变现。

最终的结果就是，大批量比市场价低且崭新的新房排着队出现在了法拍市场。

这个规模会有多大呢？

说实话，央行行长估计都不太清楚。

因为现在房企们还在不断排雷暴雷排雷暴雷中……

根据目前的情况粗略估算，房企欠金融机构的本息利息在7000多亿元。

这还只是明面上的，背后的交易数额应该也不会小。

而且房企的偿债高峰期就在2023年1~2月和4~5月。

9月23日，深圳宝能城56套法拍房结束拍卖。

历时三天，成交50套成交率90%，回款7.6亿元。

成交价低于市场价3成。

而这56套房，仅仅是宝能被申请强制执行的一小部分财产。

债权人平安银行手里握着宝能城合计484套房产，等待变现。

近两年房企批量拍卖房产抵债的情况越来越多。

杭州城市芯宇公寓的96套房产，金华星月花园的26套房产，嘉兴逸林雅苑52套房……都被拍卖抵债了。

大家可能不知道，最高人民法院明文规定：网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%；若流拍，则二次拍卖时可在第一次流拍价的基础上最多再打8折。

也就是说，法拍房的价格只有市场价的7折，一旦流拍，二次拍卖的价格还要再打8折。

算下来只有市场价的5到6折。

对刚需客户来说，5折、6折，甚至7折的房价，是极大的诱惑。

再加上法拍房流程更简单，也不需要缴纳中介佣金，又省下一笔。

更重要的是，企业类的批量法拍房，没有个人法拍房那么多破事。

量大、价低、事还少

这样的法拍房谁不爱。

所以，手里还攥着大把二手房的朋友。

未来几年，跟你抢客户的不只是其他二手房东，还有银行和ZF。

看到这你是不是突然有了一丝丝的焦虑。

水妹是个负责人的楼市主编，不仅要说出问题，还要解决问题。

如果你现在手里握着二手房正在犹豫要不要卖掉，看两个指标。

第一，判断3-5年内的涨幅

很多朋友犹豫的点在于要不要等下一轮上涨周期。

但是，在这种分裂的市场里，不要说下一轮上涨周期，就是下下下轮，能涨的就是城市改善板块和产业核心区的品质次新。

除非你的老旧小区在上海内环，在fazujie，否则绝大多数城市的老旧小区都没有上涨的机会了。

并且随着年限越来越久，房子越来越旧，最终失去再贷款的资格。

至于说什么有价无市，卖不出去但是价格还在，不用担心的，都是瞎扯。

没有流动性的老旧房子，除非它有傲人的租售比，否则就是个水泥壳子。

第二，看租售比

即使有一天房产税来了，租售比高的不动产不仅更抗跌，还能有持续的现金流。

拿上海来说，

上海有两个小区租售比可以达到3-4%。

一个是大虹桥板块的爱博新村，一个是前滩杨思板块的三杨新村。

两个小区虽然都是回迁房，但是位置好，一个守着虹桥站，一个守着前滩。

租金收益相当可观。

拿三杨新村来说，一个10平米的南卧可以租到2700元/月。

这类租售比相对比较高的小区，周边一定有着大量的租房需求，比如成熟商务区的周边，比如好学校的周边。

这两个指标相当于两把尺，可以衡量我们的二手房是否还值得保留。

今夕不同往日，

二手房市场即将要面临保障房和法拍房的冲击。

在购房者眼里，可选择性更多了。

未来几年，对并不优质的房产来说，变现越来越难。

最后再次提醒大家，一定一定要加我们的微信，和大碗建立联系，成为朋友。

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